Новости

Что нужно знать при инвестициях в строительство

Во время политической и экономической нестабильности в стране многие инвесторы теряются в страхах и сомнениях – стоит ли рисковать своими деньгами в такой период или лучше выждать. Однако риски при инвестировании существуют всегда, независимо от того, какая это страна и какие в ней происходят события. Все же специалисты компании «Домобаза» выделили ряд особенностей инвестирования в строительство при нынешних условиях.

Обращаем внимание на застройщика

Если инвестор решается инвестировать свои средства в какой-то конкретный объект, в первую очередь он должен изучить историю и репутацию компании-застройщика. Сейчас доверять можно только проверенным компаниям, которые работают на рынке уже много лет. Например, «КиевГорСтрой» или «ИнтерГалБуд». У этих компаний нет недостроев или «замороженных» проектов на данный момент.

Далее следует изучить проектно-строительную документацию. И вот тут, если застройщик не захочет ее предъявлять, нужно настораживаться. Он должен быть заинтересован в деньгах инвестора и поэтому предъявлять все документы по первому требованию. Если начинаются отговорки — нужно подумать а следует ли доверять свои деньги компании, которая не доверяет тебе?

Если строительство уже идет, то лучшая проверка — это нежданный визит на стройку. Причем лучше повторить эту процедуру несколько раз. По количеству работников, техники, стройматериалов и активности работ можно судить о многом. Например, если застройщик добросовестный и на него работают хорошие подрядчики, прорабы и архитекторы, то они будут следить, чтобы работники были в соответствующей униформе и в касках, чтобы обезопасить их от возможных травм. Вся техника на стройке должна передвигаться согласно утвержденным маршрутам, а не ездить где вздумается – на плане строительства всегда отмечаются определенные точки въезда и выезда техники. Это означает, что строители соблюдают порядок. Наличие строительного мусора на площадке может также сказать о том, что строители не очень внимательны. На эти и другие мелочи редко обращают внимание, однако по ним можно определить насколько компания-застройщик дорожит своей репутацией.

Читайте также  Парфенон на Шпрее

Работаем с отделом продаж

В отдел продаж не стоит звонить и сразу представляться инвестором до тех пор, пока человек окончательно не решил начать сотрудничать с застройщиком. Иначе можно услышать либо «хвалебную оду во славу» будущего объекта, либо «трагическую историю» о том, как все плохо и как им нужны деньги. В первом случае непонятно зачем им вообще инвестиции, если все хорошо, во втором — зачем им инвестиции, если все так плохо. Лучше уже вообще прекратить строительство и не мучиться.

В отдел продаж хорошо звонить в качестве потенциального покупателя, если это жилой объект, или в качестве возможного арендатора, если это коммерческий объект. В таком случае можно узнать много информации о будущем объекте, правда только той, которая обычно интересует покупателей или арендаторов. В хорошем отделе продаж дают ответы практически на любой вопрос — стоимость кв.м., внутренняя и внешняя инфраструктура комплекса, четко рассказывают правила оформления рассрочек, если таковые предусмотрены, метражи и площади помещений, рассказывают о материалах, из которых здание строится, и о проекте, «предсказывают» сроки сдачи в эксплуатацию и многое другое. По четкости и полноте ответов менеджеров отдела продаж можно узнать, что застройщик хочет скрыть от общественности, а чем гордится и выставляет напоказ. Еще важный момент – хорошо, если менеджер сам рассказывает о строительстве. Если из него приходится буквально вытаскивать каждое слово — вряд ли строительство идет хорошо. Также не следует доверять деньги стройке, на которой явно занижены цены на жилье или на аренду помещений.

Факторы риска, которые увеличивают вероятность заморозки объекта

Таких факторов существует весьма много. И опытные игроки рынка недвижимости знают, как с ними бороться. Крупные компании имеют свой штат аналитиков-профессилоналов, которые улавливают все движения и изменения в экономике и не только. Пожалуй, самым важным фактором риска является политическая и экономическая нестабильность в стране. Рынок строительства и недвижимости сейчас стагнирует, все находятся в ожидании «чего-то» и прогнозировать что-то, соответственно, очень сложно.

Читайте также  Девелоперы возобновят строительство офисов при макроэкономической стабильности

Среди факторов риска можно назвать внешние — нестабильность доллара, нежелание инвесторов вкладывать деньги в строительство, а также внутренние — низкая репутация компании-застройщика, отсутствие рекламы будущего комплекса (ведь именно благодаря ей инвесторы узнают о стройке в 90% случаев), плохая инфраструктура и неудачное месторасположение стройки, нестабильная финансовая политика компании.

Про «замороженные» объекты и причины этого

С начала года по Украине было приостановлено около 80 объектов, по данным компании «Домобаза». Много «замороженых» строек появилось в Киеве и области, а также Тернопольской и Ивано-Франковской областях. В этих же областях и объемы строительства самые большие.

Основная причина — все та же нестабильность в экономике и политике. Больше половины объектов, которые приостановили свое строительство, даже не начинали возводиться. Это новые стройки, которые в 2013 — начале 2014 года разрабатывали проектную документацию, получали разрешение на строительство и земельные участки, а после всех процедур из-за происходящих событий потеряли инвесторов, или же инвесторы пока не рискуют вкладывать деньги из-за неуверенности в завтрашнем дне.

Отсутствие или прекращение финансирования строительства (по причинам растущего доллара или отказа сотрудничества или по другим причинам), банкротство компании-застройщика или генподрячика являются основными и для других строек, которые вынуждены были остановиться из-за отсутствия финансовых вливаний. Стоит также отметить, что больше страдает коммерческое строительство, чем жилое.

Может ли помочь законодательство и его реформы?

Гарантии на законодательном уровне помогли бы нашим застройщикам и инвесторам. Более всего нужна в нашей стране хорошо прописанная система страхования вкладов и государственного контроля над процессами инвестирования. Застройщик, не важно, частный он или государственный, должен быть застрахован от рисков и ситуаций, подобных тем, которые сегодня происходят. То же самое касается инвесторов. К сожалению, сегодня в законодательстве нет подобных гарантий. В Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» указывается, что цели, объемы, виды и направления, а также взаимоотношения инвестора и компании, которой он доверяет свои деньги, оговариваются в договоре, который они между собой заключают. Поэтому, на сегодняшний день, главным защитником инвестора будет осторожность при выборе объекта для капиталовложений и хороший юрист, который внимательно изучит, проверит и составит все договоренности с застройщиком.

Читайте также  Опубликован рейтинг самых красивых городов мира. Из российских в него вошёл только один

Сейчас вряд ли стоит ожидать, что правительство обратит внимание на строительную сферу и будет вносить изменения в действующее законодательство с целью помочь инвесторам. Однако было бы хорошо, если бы в Украине внедрили европейские системы защиты инвесторов. Например, в Германии инвесторы вкладывают деньги в специальные инвестиционные фонды, которые затем уже самостоятельно распоряжаются инвестициями, вкладывая их и в недвижимость, и в строительство, и в ценные бумаги. А за этим всем внимательно следят государственные органы. Такая система обеспечивает безопасность вкладов.

В Украине можно создать подобную схему, однако для этого нужно вносить много изменений в существующее законодательство и ломать стереотипы граждан. Например, если создать фонд страхования инвестиций в новостройки по типу фонда гарантирования вкладов банков, то можно будет получать компенсацию, если объект не сдан в эксплуатацию вовремя. Такая компенсация заключалась бы в виде возвращения капиталовложений или получения квартиры в другом объекте. Однако над подобными нововведениями вряд ли сейчас кто-то будет трудиться.