Информация

Как отследить динамику строительства и почему случаются просрочки

После подписания ДДУ дольщик находится в постоянном стрессе, поскольку не знает, вовремя ли будет сдан его дом. Конечно, ФЗ-214 дает определенную защиту, однако просрочки случаются довольно часто, особенно в условиях экономической нестабильности. О том, как вести себя дольщикам, рассказали генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, руководитель аппарата в Национальном объединении застройщиков жилья Кирилл Холопик и первый заместитель генерального директора «Коалко Девелопмент» Михаил Викторов в ходе онлайн-конференции «Сроки строительства: из чего состоят, как отслеживать и почему случаются задержки?».
 

Половина просроченных

Задержка сроков строительства — это достаточно распространенное явление, особенно в условиях нестабильности. «По моим оценкам, в течение последних двух лет примерно 40-50% девелоперов в московском регионе переносили сроки сдачи своих проектов», — говорит Роман Лябихов. Схожие данные приводят эксперты «Метриум Групп»: в 2016 году не сдались вовремя более 45% заявленных к вводу новостроек.

Тем не менее ситуация не является критической. Если считать долю общей площади приостановленного или законсервированного строительства в общем объеме новостроек, то с 2000 года она снизилась с 36% до 6-7%, утверждает Михаил Викторов.

По словам Кирилла Холопика, в большинстве случаев застройщики вносят изменения в проектную декларацию в части уточнения срока ввода на три-шесть месяцев. «Надо отметить, что планируемый срок ввода объекта в проектной декларации определяется кварталом, а не точной датой. Поэтому перенос срока всегда кратен трем месяцам, – отмечает эксперт. — Еще надо учитывать, что по закону застройщик обязан неукоснительно соблюдать срок передачи построенной квартиры дольщику. Этот срок указывается в договоре участия в долевом строительстве. Он не публикуется. Как правило, передачу квартир застройщик планирует через 3-6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Иногда этот срок составляет 12 месяцев. Поэтому в подавляющем большинстве случаев застройщик, уточняя срок ввода многоквартирного дома, укладывается в обещанные сроки передачи квартир. То есть дольщики не страдают».
 

Многосоставный срок

По словам Романа Лябихова, в среднем на возведение монолитного многоэтажного (17-25 этажей) дома уходит от 2 до 4 лет (в зависимости от количества метров в ЖК). Панельный дом можно построить за 1-1,5 года при условии, что у девелопера не возникнет трудностей с подключением коммуникаций, постановкой дома на кадастровый учет и его вводом в эксплуатацию. При этом, как утверждает Кирилл Холопик, есть технологии, которые позволяют строить многоквартирные дома даже в пределах одного года. Подробнее об этом читайте в статье «Застройщики пытаются строить быстрее».

Читайте также  Секреты лидерства Подмосковья в строительстве

Роман Лябихов рассказал, из чего состоят сроки строительства и сколько уходит на каждый этап. Так, подготовка площадки для строительства в среднем занимает от недели до месяца. Еще одну-три недели застройщики тратят на рытье котлована и подготовку к устройству свайного поля, которое и станет основой для дома. На возведение «коробки» здания (монолитный каркас, внутренние и внешние стены, крыша) уходит примерно около года, при условии благоприятных климатических условий — проводить монолитные работы при сильных морозах не рекомендуется. При наличии всей документации на присоединение к сетям, физическое подведение к дому коммуникаций, а также прокладка инженерных сетей внутри здания занимает примерно 6-12 месяцев. От трех до девяти месяцев в среднем у застройщика уходит на внутреннюю отделку и благоустройство придомовой территории. После сдачи дома в эксплуатацию выдача ключей происходит не сразу – на это может уйти еще до полугода.
 

ЗИЛАРТ Москва, Южный округ, район Даниловский, м.ЗИЛ, м.Автозаводская, ул. Автозаводская, вл. 23

Причины просрочек

Если говорить об объективных причинах, которые могут влиять на сроки сдачи новостроек, то их несколько. В первую очередь, это вопросы, связанные с подключением коммуникаций. «Порой на то, чтобы согласовать подведение сетей к жилому комплексу, уходит несколько лет. Точно спрогнозировать сроки на начальном этапе реализации проекта достаточно сложно, как правило, это становится понятно уже в ходе строительства дома», — говорит Роман Лябихов.

Вопрос с коммуникациями – один из самых острых и зачастую приводит к наиболее существенным проблемам. «У многих застройщиков с этим периодически возникают трудности. И если с местными предприятиями (водоканал и, скажем так, станции канализования) проще, то с глобальными монополиями (газ, электричество) практически работать очень тяжело. Результаты непредсказуемые, — сетует эксперт. — К примеру, мы в проекте «Лобня Сити» согласовывали выделение газа на газовую котельную с монополистом более трех лет. В итоге, конечно, все согласования пройдены, мы их получили, но времени потрачено много».

По словам Кирилла Холпика, порой местные власти умышленно препятствуют деятельности девелоперов: «Один из застройщиков – членов НОЗА смог добиться возбуждения уголовного дела по статье «воспрепятствование предпринимательской деятельности» против такого чиновника».

Но все-таки сейчас основная причина задержек кроется в изменении ситуации на рынке. «Цикл реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства длится не один год. Срок от принятия решения по приобретению земельного участка до ввода готового многоквартирного дома в эксплуатацию составляет минимум три года. Если это комплексное освоение территорий, то инвестиционный цикл не менее пяти лет. То есть сейчас сдаются в основном дома, в отношении которых бизнес-планы составлялись в 2012 – 2013 годах и ранее, — говорит Кирилл Холопик. — Очевидно, что продолжающееся три года подряд снижение доходов населения и последовавшее за этим падение цен на строящееся жилье не всегда учтено в этих планах. Отсюда основная причина задержек сроков ввода жилья по сравнению с планами застройщиков, опубликованных в проектных декларациях в 2013-2014 годах».
 

Читайте также  Стоимость строительства ЧТК может снизиться вдвое

Как отследить сроки

Законодательство о долевом строительстве не предоставляет дольщику механизмов, гарантирующих эффективный контроль за темпами строительства. Но кое-чем можно воспользоваться, отмечает Кирилл Холопик: «Например, законодательство обязывает застройщика ежемесячно обновлять фотографии хода строительства. Посмотрите, насколько детально застройщик на таких фотографиях отображает состояние стройки. Добросовестный застройщик сам заинтересован в том, чтобы дольщик видел ход строительства и не беспокоился».

Еще один способ – оснащение строек видеотрансляцией. Закон не обязывает застройщика ставить на стройках камеры. Но рынок диктует свои условия, в результате, по данным НОЗА, видеокамерами оснащены уже более половины всех строек.

Нередко дольщики сталкиваются с ситуациями, когда определить темпы «на глаз» проблематично. Вот, например, проблема, которой поделилась одна из читательниц в ходе онлайн-конференции: «В рамках одной очереди строятся три корпуса. Два из них начали строиться одновременно, при этом в одном уже достраивается каркас, а второй (мой) уже три месяца, как завис на стадии второго этажа, и работа вообще не двигается. По ДДУ ключи должны дать в феврале 2018 года». Читательницу интересует, стоит ли беспокоится в этом случае.

Одинград Одинцовский район, г. Одинцово, 8 км от МКАД

Эксперты говорят, что эта ситуация весьма типична. «Возможно, из-за низких продаж застройщик временно не может вести строительство сразу двух корпусов. Также вполне вероятно, что застройщик уложится со строительством обоих домов в срок. При этом строительство может вестись не параллельно, а по очереди», — говорит Роман Лябихов.

С ним согласен Кирилл Холопик: «Не исключено, что застройщик концентрирует собираемые с дольщиков средства на достройку одного корпуса, затем ускорит строительство второго. Причем для финансирования достройки второго корпуса наверняка будут использоваться средства от продажи готовых квартир, которые останутся в первом корпусе. Сейчас стала распространённой практикой, когда около 30% квартир не удается продать на стадии стройки».

Читайте также  «Возникает вопрос об остановке строительства тех проектов, которые рискуют не «приглянуться» банкам»

Роман Лябихов рекомендует дождаться завершения монолитных работ в первом доме. И если после этого возведение другого корпуса не продолжится и застройщик не объяснит причину задержки строительства, думать о расторжении ДДУ и покупке недвижимости в другом проекте.

Кирилл Холопик уточняет, что закон дает право дольщику «что-то предпринимать» только в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п.1 ч.1 статьи 9 ФЗ-214). «То есть надо обязательно дожидаться просрочки передачи объекта на два месяца, после этого дольщик вправе потребовать расторгнуть договор и потребовать возврата средств, — отмечает эксперт. — До наступления этого срока дольщик вправе расторгнуть договор в судебном порядке только в случае совокупного сочетания двух обстоятельств (п.1 ч.1.1 статьи 9 ФЗ-214): прекращения или приостановления строительства; наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства».

Доказать в суде наличие этих обстоятельств дольщик вряд ли сможет, так как суду нужны не слова, а задокументированные факты, подтверждающие эти обстоятельства. Таким фактом может быть акт проверки органа контроля. С 1 января 2017 года закон ввел понятие «график строительства», который застройщик обязан публиковать в проектной декларации. Орган контроля уполномочен следить за соблюдением графика. Таким образом, зафиксированные органом контроля приостановка строительства в сочетании с нарушением графика строительства могут быть основанием для обращения в суд с иском о расторжении договора. Однако из разъяснений Минстроя России следует, что застройщики обязаны заполнять новую форму проектной декларации, предусматривающую публикацию графика строительства, только для многоквартирных домов, в отношении которых привлечение средств дольщиков начинается в 2017 году.

Таким образом, отслеживать график строительства вполне реально по публикуемым на сайте фотографиям. Другое дело, что до факта просрочки доказать что-то очень сложно. Поэтому при покупке квартиры на ранней стадии строительства дольщик всегда рискует, ведь просрочки случаются даже у крупных и устойчивых девелоперов.

Городские истории Новая Москва, Новомосковский округ, п. Рассказовка, пос. Внуковское